资产祛魅：基于房产价值公式的定价分析

房产价格混合了三类因素：现金流资产价值、居住与资源效用价值、以及未来涨价预期。不拆分三者，讨论只会停留在情绪叙事。本文用一个公式将它们分离：

$\Large V = \frac{NOI}{r_{\!f} + r_{\!p} - g} + U$

参数说明

核心原则：对 NOI 保持审慎，对 g 保持克制，将 U 与现金流价值分离。

输入参数后结果实时更新。

月租金（元）年持有成本（元）空置率（%）无风险利率（%）风险溢价（%）长期增长率（%）附加效用价值 U（万元）挂牌价（万元）

NOI

0 元/年

扣除空置与持有成本后

资本化率差值

r_f + r_p - g

模型估值

0 万元

现金流价值与附加效用之和

判断

等待输入

提示：当 r_f+r_p-g 小于或等于 0 时，模型在经济含义上不再成立，这通常意味着增长率假设过高。

挂牌价 300 万、月租 4500 元、年成本 4000 元、空置率 5%、r_f = 1.8%、r_p = 1.0%、g = 0、U = 50 万。

真正要回答的问题不是”贵不贵”，而是：你支付的价格中，有多少在为现金流付费，有多少在为资源付费，又有多少在为未经证实的预期付费。